Zwei Eigentumswohnungen, beide mit 3,9 Prozent Bruttomietrendite im Exposé. Die eine trägt sich von allein, die andere kostet den Eigentümer 350 Euro monatlich. Der Unterschied steckt nicht in der Miete, sondern in vier Kennzahlen, die kaum ein Verkäufer freiwillig vorrechnet.
Wer die Mietrendite berechnen will, braucht keine Tabellenkalkulation mit vierzig Zeilen, sondern eine feste Reihenfolge. Nennen wir sie hier die 4-Zahlen-Regel: Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow. Jede Stufe sortiert Objekte aus, bevor Aufwand entsteht.
Warum die Reihenfolge wichtiger ist als die Formel
Die Formeln selbst sind trivial. Teuer wird der Fehler, sie in der falschen Reihenfolge anzuwenden. Der Kaufpreisfaktor steht in zehn Sekunden und wirft die Hälfte aller Angebote heraus. Die Berechnung der Mietrendite nach Abzug aller laufenden Ausgaben setzt dagegen voraus, dass Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlung vorliegen.
Also: erst grob sieben, dann fein rechnen. Anders als bei Schmuck und anderen beweglichen Sachwerten ist die Datenlage bei einer Immobilie zur Vermietung gut. Miete, Fläche und Ausgaben stehen schwarz auf weiß in Verträgen.
Stufe 1: Der Kaufpreisfaktor sortiert vor
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, beantwortet eine Frage: Wie viele Jahresmieten verlangt der Verkäufer?
- Formel: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete.
- Nenner: Für den Nenner nimmt man die Jahresnettokaltmiete, also ausschließlich die Miete für die Gebrauchsüberlassung, ohne Betriebskosten und ohne Heizung. Sonst blähen Umlagen die Rendite künstlich auf.
- Einordnung: unter 20 günstig, bis 25 vertretbar, ab 30 nur mit sehr guten Argumenten.
Unser Beispiel: 62 m² Wohnfläche, Kaufpreis der Immobilie 240.000 €, monatliche Kaltmiete 780 €. Die Jahreskaltmiete beträgt damit 9.360 € pro Jahr, der Faktor liegt bei 25,6. In einer wachsenden Großstadt ist das vertretbar, in einer schrumpfenden Kleinstadt ein Warnsignal.
Stufe 2: Bruttomietrendite berechnen in einer Minute
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors und schneller ermittelt. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis: Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis, mal 100.
> 9.360 € ÷ 240.000 € × 100 = 3,9 %
Mehr sagt diese Kennzahl nicht. Sie kennt weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten und taugt deshalb nur zum Vergleich zweier Angebote, nicht zur Entscheidung.
Stufe 3: Nettomietrendite berechnen mit allem, was hängen bleibt
In die Nettomietrendite wandert jetzt alles, was der Vermieter selbst trägt. Im Nenner steht nicht mehr der Kaufpreis allein, sondern die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten.
| Position | Beispiel | Anteil |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € | 100 % |
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 15.600 € | 6,5 % |
| Notar und Grundbuch | 4.320 € | 1,8 % |
| Maklerprovision | 8.568 € | 3,6 % |
| Gesamtinvestition | 268.488 € | 111,9 % |
Die Grunderwerbsteuer entscheidet das Bundesland: 3,5 Prozent des Kaufpreises in Bayern, 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und im Saarland. Allein über den Posten Kaufpreis und Nebenkosten liegen zwischen zwei Angeboten schnell 15.000 € Investition.
Von den Mieteinnahmen abgezogen wird, was nicht umlagefähig ist, also der Teil des Hausgelds, der beim Eigentümer bleibt:
- Verwaltung: in der Praxis 25 bis 35 € pro Monat und Wohnung, hier 360 € jährlich.
- Instandhaltung: Die Zweite Berechnungsverordnung nennt als Orientierung 7,10 € je m² und Jahr unter 22 Jahren, 9,00 € ab 22 und 11,50 € ab 32 Jahren, plus 1,00 € bei Aufzug. Hier 558 € Erhaltungsrücklage.
- Mietausfallwagnis: 2 % der Jahresmiete als Reserve für Leerstand und Zahlungsausfall, hier 187 €.
Der Reinertrag beträgt somit 9.360 € minus 1.105 € laufende Kosten, also 8.255 €.
> 8.255 € ÷ 268.488 € × 100 = 3,1 % Nettomietrendite
Aus 3,9 Prozent brutto werden 3,1 Prozent netto. Dieser Abstand zwischen Brutto- und Nettomietrendite von 0,8 Prozentpunkten ist typisch. Je nach Gebäudealter und Hausgeld fällt der Nettowert auch anderthalb Punkte niedriger aus.
Stufe 4: Der Cashflow zeigt, was tatsächlich ankommt
Die Nettomietrendite bewertet die Immobilie. Der Cashflow bewertet den Käufer, denn er hängt an Eigenkapital, Zins und Tilgung.
Im Beispiel bringt der Käufer 50.000 € mit und finanziert 218.488 €. Bei 3,7 % Zins und 2,0 % anfänglicher Tilgung zahlt er 5,7 % Annuität, also rund 1.038 € im Monat. Dem stehen 688 € Reinertrag aus den Einnahmen gegenüber.
Der Cashflow vor Steuern liegt bei minus 350 €, also negativ. Darin stecken allerdings 364 € Tilgung, die als Entschuldung im Objekt bleiben: rechnerisch ein Minus, wirtschaftlich eher ein Sparplan mit Fremdkapitalhebel.
Ein positiver Cashflow entsteht bei diesem Zinsniveau meist erst mit mehr Eigenkapital oder bei einem Faktor unter 20. Weil der Zinssatz stärker wirkt als jede Mieterhöhung, lohnt der Blick auf mehrere Angebote, klassisch in der Filiale oder per Online-Abschluss ohne Banktermin.
Die fünfte Zahl: Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich das eingesetzte Eigenkapital verzinst: Reinertrag minus Zinsaufwand, geteilt durch den Einsatz. Bei 8.255 € Reinertrag, rund 8.084 € Zinsen und 50.000 € Einsatz bleiben 0,3 %. Sie fällt anfangs niedrig aus und steigt, sobald die Zinslast sinkt. Als Auswahlkriterium taugt sie deshalb schlechter als die vier Stufen davor.
Drei Rechenfehler, die jede Rendite schönen
- Warmmiete statt Kaltmiete. Wer 1.020 € warm aus dem Mietvertrag ansetzt statt 780 € netto, kommt auf 5,1 statt 3,9 %. Die Differenz ist reines Durchlaufgeld für Heizung und Betriebskosten.
- Kaufnebenkosten vergessen. Sie sind kein Rundungsfehler, sondern rund zwölf Prozent des Kaufpreises. Wer sie weglässt, schönt die tatsächliche Rendite um etwa 0,35 Prozentpunkte.
- Rücklage der WEG nicht geprüft. Eine unterfinanzierte Erhaltungsrücklage bedeutet Sonderumlage. Fünf Jahre Wirtschaftsplan und die letzten drei Protokolle zeigen, ob eine Fassaden- oder Dachsanierung ansteht.
Was 2026 anders ist als in der Niedrigzinsphase
Nach der Preiskorrektur 2023 und 2024 hat sich der Wert der Immobilien stabilisiert, auf eine schnelle Wertsteigerung sollte niemand die Rechnung stützen. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal. In den sieben größten Städten stiegen Eigentumswohnungen dabei nur um 0,3 Prozent, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 3,6 Prozent.
Gleichzeitig liegt die Finanzierung deutlich über dem Niveau von 2021. Der Kaufpreisfaktor, den man sich leisten kann, ist damit gesunken. Zwei weitere Punkte gehören 2026 in jede Kalkulation:
- Grundsteuer: Seit 2025 gelten die neuen Bescheide. Bei manchen Immobilien verschiebt das die Kostenverteilung im Hausgeld spürbar.
- Mietpreisbremse: Sie wurde bis Ende 2029 verlängert. In angespannten Märkten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Für laufende Mietverhältnisse gibt § 558 BGB den Rahmen vor: Erhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, frühestens 15 Monate nach der letzten Anpassung. Wer eine höhere Rendite über künftige Anpassungen begründet, sollte den Mietspiegel gelesen haben. Auch ein sauberer Konditionsvergleich bringt mehr als optimistische Mietannahmen.
Die Prüf-Checkliste vor dem Notartermin
Zahlen und Verträge
- [ ] Kaltmiete aus dem Mietvertrag, nicht aus dem Exposé
- [ ] Mietvertrag: Staffel, Index oder Festmiete?
- [ ] Datum der letzten Mieterhöhung
- [ ] Abgleich mit dem örtlichen Mietspiegel
- [ ] Wohnfläche nachgemessen oder aus der Teilungserklärung
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
- [ ] Wirtschaftsplan des laufenden Jahres
- [ ] Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre
- [ ] Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- [ ] Höhe der Erhaltungsrücklage je m²
- [ ] Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen
- [ ] Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- [ ] Aufteilung des Hausgelds in umlagefähig und nicht umlagefähig
Objekt und Gebäude
- [ ] Baujahr sowie Zustand von Dach, Fassade und Leitungen
- [ ] Energieausweis und geplante Sanierungen
- [ ] Heizungsanlage: Alter und Austauschpflicht
- [ ] Grundbuchauszug, Abteilung II
Finanzierung und Steuern
- [ ] Grunderwerbsteuersatz, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten beziffert
- [ ] Aktueller Grundsteuerbescheid
- [ ] Zwei bis drei Finanzierungsangebote im Vergleich
- [ ] Stresstest mit einem Prozentpunkt Zinsaufschlag
Wer alle vier Blöcke abhakt, kennt die tatsächliche Rendite und nicht die aus dem Verkaufsprospekt. Für den Puffer aus dem Stresstest hilft nebenbei jeder Euro, den man im Alltag konsequent spart.
Häufige Fragen zur Mietrendite einer Immobilie
Was ist eine gute Mietrendite?
Als Faustregel gelten 4 bis 6 Prozent brutto. In Großstädten liegen realistische Werte oft darunter, in strukturschwachen Lagen höher, dort steigt aber das Leerstandsrisiko.
Rechnet man mit Kaltmiete oder Warmmiete?
Immer mit der Kaltmiete. Betriebskosten und Heizung sind durchlaufende Posten und erhöhen den Gewinn nicht.
Welche Faktoren beeinflussen die Mietrendite?
Lage, Baujahr, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Höhe des Hausgelds und der Kaufpreis, den man am Ende wirklich zahlt.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Cashflow?
Die Mietrendite zeigt, wie rentabel eine Immobilie unabhängig vom Käufer ist. Der Cashflow zeigt, was nach Zins und laufenden Kosten übrig bleibt: ein positiver Wert oder ein Minus.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Verwaltung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, Bankgebühren der WEG und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Grob ein Drittel bis 40 Prozent des Hausgelds.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage noch?
Sie lohnt sich, wenn alle vier Stufen stimmen und ein negativer Cashflow dauerhaft tragbar ist. Vor dem Kauf einer Immobilie gehört der Stresstest auf den Tisch.
*Redaktion fumento.com, Stand September 2026. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung.*
